Σε αγορά «δύο ταχυτήτων» έχει εξελιχθεί ο κλάδος της εκμετάλλευσης γραφειακών χώρων στην Αθήνα, καθώς η οικονομική κρίση έχει μεγαλώσει την απόσταση μεταξύ των ποιοτικότερων ακινήτων που βρίσκονται σε σημεία υψηλής προβολής και καλών προσβάσεων και εκείνων που χαρακτηρίζονται από χαμηλές ποιοτικές προδιαγραφές και βρίσκονται σε λιγότερο προνομιακές τοποθεσίες.
Αυτό προκύπτει τόσο από την πορεία των ενοικίων των επιμέρους κατηγοριών κτιρίων γραφείων, όσο και από τη ζήτηση, η οποία, σε μεγάλο βαθμό, αφορά σχεδόν αποκλειστικά τα ποιοτικότερα κτίρια, προκαλώντας εύλογα ερωτήματα για το μέλλον που μπορεί να έχουν στην αγορά τα μεγαλύτερης ηλικίας κτίρια γραφείων.
Σύμφωνα με σχετική μελέτη της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων Arbitrage Real Estate, η οποία, μεταξύ άλλων, εξειδικεύεται και στη διαχείριση κτιρίων γραφείων, κατά το 2016 η ζήτηση γραφείων αφορούσε κυρίως σε νεόδμητα κτίρια, υψηλών κατασκευαστικών προδιαγραφών και επιφάνειας έως 3.000 τ.μ. Από πλευράς τοποθεσιών, το μεγαλύτερο ενδιαφέρον παρουσιάζουν τα βόρεια προάστια (π.χ. Λ. Κηφισίας) και το κέντρο της Αθήνας. Η μέση τιμή ενοικίασης με το πέρας του δεύτερου εξαμήνου του 2016 κυμάνθηκε μεταξύ 12 ευρώ/τ.μ. και 17 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση για τα σύγχρονα γραφεία Α΄ κατηγορίας, ενώ στα υπόλοιπα οι τιμές ενοικίασης συνέχισαν να υποχωρούν, με αποτέλεσμα πλέον να διαμορφώνονται μεταξύ 5 και 9 ευρώ/τ.μ. Αξίζει να σημειωθεί ότι πλέον, οι τιμές ενοικίασης γραφειακών χώρων έχουν υποχωρήσει κατά 40% - 50% από το 2009 μέχρι σήμερα.
Σε κάθε περίπτωση, διατηρήθηκε η παγιωμένη τα τελευταία χρόνια τάση της επαναδιαπραγμάτευσης ενοικίων, με στόχο την εξασφάλιση χαμηλότερου τιμήματος. Παράλληλα, συνεχίστηκε η διαδικασία μετεγκατάστασης ή σύμπτυξης των εταιρειών σε μικρότερα γραφεία, με έμφαση σε σημεία που βρίσκονται πλησίον των σταθμών μετρό και γενικότερα σε συγκοινωνιακά μέσα σταθερής τροχιάς, ή σε κεντρικούς οδικούς άξονες. Πάντως, όπως τονίζει η Arbitrage, οι μεγαλύτερες πιέσεις για μείωση ενοικίων εντοπίζονται σε γραφεία μέτριων ποιοτικών προδιαγραφών (Β΄ και Γ΄ Κατηγορίας), τα οποία βρίσκονται σε δευτερεύουσες τοποθεσίες. Αντιθέτως, τα ενοίκια που αφορούν σε σύγχρονα κτίρια γραφείων που βρίσκονται σε πλεονεκτικές τοποθεσίες παρέμειναν αμετάβλητα το 2016, κάτι που εν πολλοίς ίσχυσε και το 2015. Μάλιστα, κατά το περυσινό έτος υπήρξε και μικρός αριθμός περιπτώσεων, όπου καταγράφηκαν ακόμα και αυξήσεις των τιμών ενοικίασης, λόγω της ζήτησης που στόχευε στα συγκεκριμένα ακίνητα και αντίστοιχα μειωμένης προσφοράς.
Μάλιστα, δεν αποκλείεται κάτι τέτοιο να συνεχιστεί, δεδομένου ότι η αγορά γραφείων της Αθήνας εξακολουθεί να χαρακτηρίζεται από μεγάλη έλλειψη ποιοτικών κτιρίων, που να αξιοποιούν τις νέες τεχνολογίες για υψηλή ενεργειακή απόδοση και βιοκλιματικό σχεδιασμό. Παράλληλα, καταγράφεται μεγάλο ποσοστό κενών χώρων, το οποίο, σύμφωνα με την έρευνα της Arbitrage, κυμαίνεται μεταξύ 20% και 40%, ανάλογα με την περιοχή. Τα μεγαλύτερα κενά γραφεία βρίσκονται σε κτίρια μεικτής χρήσης, ηλικίας άνω των 40 ετών, που βρίσκονται σε δευτερεύουσες αγορές.
Κολωνάκι, Σύνταγμα
Σύμφωνα με την Arbitrage, στο κέντρο της Αθήνας η αγορά γραφείων παρουσιάζει έντονη διακύμανση, καθώς η ζήτηση επηρεάζεται από το μεγάλο απόθεμα, τον βαθμό συντήρησης, την προβολή, την παλαιότητα και την ευκολία πρόσβασης και εγγύτητας σε σταθμούς μετρό. «Η ζήτηση εντοπίζεται επί των μεγάλων οδικών αξόνων (π.χ. Λεωφ. Βασιλίσσης Σοφίας και Λεωφ. Βασιλέως Κωνσταντίνου) και εντός του εμπορικού τριγώνου μεταξύ των πλατειών Ομονοίας, Συντάγματος και Μοναστηρακίου. Οι υψηλότερες ζητούμενες τιμές μισθωμάτων εντοπίζονται στις περιοχές του Κολωνακίου, του Συντάγματος και της Λεωφόρου Βασιλίσσης Σοφίας», αναφέρει η εταιρεία.
Σε γραφεία υψηλής ποιότητας, τα ενοίκια ξεκινούν από 12 ευρώ/τ.μ. και ανέρχονται έως 18 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση, ενώ το ποσοστό κενών χώρων είναι αισθητά χαμηλότερο από τα ακίνητα χαμηλότερων προδιαγραφών στην ίδια περιοχή, καθώς κινείται μεταξύ 10% - 15%, έναντι 25% - 30%. Η ζήτηση τροφοδοτείται από εταιρείες που αναζητούν γραφεία με ευκολία πρόσβασης, που να προσφέρουν υψηλή προβολή, όπως δικηγορικά γραφεία, εταιρείες συμβούλων, τράπεζες και ασφαλιστικές εταιρείες. Πάντως, ακόμα και για γραφεία σε δευτερεύουσες αγορές, η ζήτηση έχει σταθεροποιηθεί, με τιμές ενοικίασης στις περιοχές των Αμπελοκήπων, των Ιλισίων και του Παγκρατίου να κυμαίνονται μεταξύ 6 και 10 ευρώ/τ.μ.
Μικρότερη ζήτηση παρουσιάζεται κατά μήκος των οδικών αξόνων που οδηγούν προς τον Πειραιά και την Εθνική οδό, όπως η Πειραιώς και η Ιερά Οδός. Επίσης, αξίζει να τονιστεί πως στις περιοχές αυτές οι αγοραπωλησίες γραφείων έχουν πέσει κατακόρυφα, ενώ οι ζητούμενες τιμές μίσθωσης γραφείων κυμαίνονται μεταξύ 5 - 8 ευρώ.τ.μ.
Στα βόρεια προάστια καταγράφεται αυξημένη ζήτηση κυρίως για αυτοτελή κτίρια γραφείων υψηλών ποιοτικών προδιαγραφών με προβολή επί των μεγάλων οδικών αξόνων της Λ. Κηφισίας, της Λ. Μεσογείων, της Αττικής Οδού, καθώς και στο κέντρο της Κηφισιάς. Στις περιοχές του Ψυχικού, του Χαλανδρίου και του Αμαρουσίου, τα ενοίκια κυμαίνονται μεταξύ 11 και 15 ευρώ/τ.μ. για υψηλής ποιότητας ακίνητα με επιφάνεια από 300 έως 1.000 τ.μ. Επίσης, το τελευταίο διάστημα, ανοδικά κινείται και η ζήτηση γραφείων σε κομβικά σημεία επί της Εθνικής Οδού Αθηνών - Λαμίας, λόγω εύκολης πρόσβασης σε αυτή, με το ζητούμενο μίσθωμα να κυμαίνεται μεταξύ 7 - 11 ευρώ/τ.μ. σε μηνιαία βάση. Πιο συγκεκριμένα, στις περιοχές της Νέας Κηφισιάς και στην Καλυφτάκη υπάρχει αυξημένη ζήτηση για γραφειακούς χώρους μεταξύ 1.000 - 4.000 τ.μ.